丁建刚：限价政策终于被广州撕开了一个口子
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10月19日上午，广州市场有消息称，增城、南沙等部分外围区域将放开限价，各房企负责人于前一晚接到通知，并于19日上午10点到广州市房屋交易中心参加重要会议。
当天晚间，广州市住房和城乡建设委员会发布公告《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，回应放开限价的消息。
▲广州住建委发布公告
虽然仅仅是花都、增城、南沙三个区，但广州的这一政策变化将2016年9月30日以来陆续被各个城市视为“高压线”的限价政策，撕开了一个口子。
可以预料，在不久的将来，放开限价政策的城市将由点及面，星火燎原。即使不公开宣布，很多城市的限价政策也将名存实亡，退出历史舞台。
“限价”是这一轮调控中的奇葩政策。
2015年重大股灾之后，面对积压如山的房地产市场库存，政府不得不开展多重救市措施，推动了一场前所未有的“去库存”运动。
从2014年开始，央行连续六次降息，房贷利率降至二十五年来最低。
同时，全国开始大力推行货币化安置，2015年、2016年棚改货币化安置比例大幅提升至29.9%、48.5%，2017年或将达到60%。
此外，在2016年年初，政府急切地推出了前所未有的宽松政策和大力度救市措施：首套房首付两成、首套利率八五折、降低契税和二手房营业税的年限等等。
但是这场浩浩荡荡的“去库存”运动，并没有如官方所愿去三四线城市的库存。而首先在一二线城市展开：成交量激增、房价暴涨、恐慌情绪蔓延。
2016年9月30日，政策“急刹车”。
与上一轮调控不同的是，这一轮调控除了沿用“限购”“限贷”政策以外，又增加了一条“限价”政策，明确“以2016年10月商品房成交价格为基准，环比零增长”，并以“约谈”等形式将这一政策作为一条铁律。
这是一个难以达到且极度荒唐的目标。于是，中国房地产市场出现了荒唐的一幕。
各城市为了达到“限价”目标，采取了各种手段：
1. 各种类型的价格勾兑，甚至将保障性住房价格勾兑到商品房中；
2. 延迟，甚至暂停发放高价楼盘的预售证；
3. 线下签约，不上网备案；
4. 部分城市对开发商采取的包括“双合同”（广州的通知中，事实上已经承认了普遍存在的“双合同”现象）等价外加价的规避办法睁只眼闭只眼，给予默认；
5. 原来已经比较透明的商品房价格数据，被地方政府屏蔽。
限价政策实施两年，导致了史无前例的市场扭曲和种种混乱现象：
1. 传递错误市场信号，抢购热潮持续不断；
2. 开发商因价格被限推迟上市时间，恶化市场供需关系；
3. 由于限价，只能限商品房的价格，而不能限二手房的价格，商品房和二手房市场价格倒挂，形成“价格双轨制”；
4.价格倒挂产生巨大价差和套利空间，助推投资性需求入市；
5. 为达到限价目标，很多城市的商品房销售只能签线下合同，而不能上网备案，引发社会矛盾；
6. 导致近两年中国商品房市场价格甚至成交量数据严重失真；
未来，这两年房地产市场的数据将完全不能真实的体现市场历史原貌，将导致历史的断层和混乱。
7. 市场的价格信号失灵，市场“无形之手”迟迟不能起作用，大大拖延了市场狂热的周期；
8. 低价入市的楼盘开发商用各种手段“价外加价”，以“茶水费”等名义倒卖房号，权力寻租现象普遍；
9. 面对市场乱象，2018年初，多地政府采用“摇号”的方式介入商品房市场销售，套利空间显性化，摇号购房成为一场全民福利化投资盛宴；
10.开发商为降低成本，近两年房产品质量急剧下滑。
限价政策导致开发商不得不降低成本，对建筑安装和室内装修等大规模减配，造成了近两年房产品品质急剧下滑。近期交房时“房闹”已经成为普遍现象，甚至影响行业和社会稳定。
事实证明，实行限价政策的两年时间内，既没有达到官方期望的遏制房价暴涨的目的，更没有达到改变市场预期的目的。两年中全国的二三四线城市价格普遍暴涨，公众的预期没有改变，开发商的预期也没有改变。公众恐慌性的抢房，开发商恐慌性的抢地。本人早在2017年7月就给多个部门撰写过内参《限价政策事与愿违应尽快取消》（丁建刚：不限价会怎样？——一份公开的内参），呼吁尽快取消这一政策。
限价之后，无论是像杭州这样的强二线城市，还是成都、重庆、西安等中西部二线城市，房价仍继续大幅度上涨。传导效应甚至传到了东北的一些大城市，以及全国的三四线城市房价也普遍大幅度上涨。
以杭州为例，2016年9月杭州市区商品住宅均价仅约18966元/平方米。此外，根据2018年9月国家统计局数据显示，仅近一年西安商品住宅价格同比就上涨了20.0%、成都上涨8.9%、重庆上涨10.0%、沈阳上涨11.7%、哈尔滨上涨13.8%、长春上涨10.2%。
今年7月以来，市场预期发生改变，但这绝非是限价政策的成果，而是众所周知的外界因素的影响。
持续了两年，这条严重背离市场经济基本规律和原则的限价政策，或将寿终正寝。
历史和实践都已经证明，限价是一条错误的调控措施。
限价扭曲了市场，是市场诸多乱象的根源，也是这一轮调控持续了长达两年时间仍不能达到目的的重要原因，最终是由外界因素才改变了市场预期。
这一政策，值得深刻反思。
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